Dopo un periodo di crescita esponenziale nel primo decennio del nuovo millennio, il mercato immobiliare italiano sta affrontando una fase di stagnazione. Attualmente, solo un acquisto su venti viene effettuato da immigrati, e soltanto il 20% di loro possiede un’abitazione. Le principali difficoltà includono garanzie inadeguate, costi iniziali elevati e discriminazioni. Per i rifugiati, l’esclusione dal mercato abitativo è spesso una realtà.
AgenPress. In Italia, circa 1 milione di residenti stranieri, corrispondenti a un quinto della popolazione straniera, ha la possibilità di acquistare una casa. Tuttavia, nonostante abbiano un reddito sufficiente per ottenere un mutuo, questi individui si trovano impossibilitati a realizzare il loro sogno di proprietà. Attualmente, solo il 20% dei cittadini stranieri vive in una casa di proprietà, rispetto all’80% degli italiani.
Questi dati emergono dal Dossier statistico immigrazione 2025, che il Centro studi e ricerche Idos presenterà a Roma e in altre regioni italiane il 4 novembre prossimo. Il capitolo, redatto dall’Istituto Scenari Immobiliari, fornisce un aggiornamento sui dati relativi alle compravendite immobiliari da parte di cittadini stranieri negli ultimi venti anni. Durante questo periodo, sono state acquistate circa un milione di abitazioni, generando un fatturato che supera i 110 miliardi di euro.
Andamento del mercato immobiliare
Una leggera ripresa si osserva nel mercato immobiliare, con circa 30 mila case acquistate annualmente dal 2020 in poi, rappresentando meno del 5% del totale. Nel 2025, si prevede che questo numero superi leggermente le 39 mila compravendite, corrispondente al 5,1% del totale. Tuttavia, è importante notare che la quota di acquisti da parte di stranieri rimane ben al di sotto delle percentuali degli anni precedenti, che oscillavano tra l’8 e il 10%. Nel quadriennio 2006-2009, gli stranieri avevano acquistato 440 mila abitazioni, contribuendo a una quota che variava tra un quinto e un ottavo del totale.
Un altro aspetto da considerare è la collocazione delle abitazioni: tra il 2006 e il 2025, le compravendite nel centro delle città capoluogo sono scese dal 10,1% al 3,6% del totale, e quelle nel “semicentro” dal 24,7% al 3,8%. Al contrario, le abitazioni acquistate in periferia sono aumentate al 35,4% (rispetto al 26,6%), mentre nei comuni più piccoli della provincia si è registrato un incremento al 57,2% (dal 38,6%).
Le diverse collettività e le loro sfide
L’analisi del Dossier evidenzia anche l’andamento degli acquisti di case da parte delle diverse comunità. Oggi, il 70% delle abitazioni acquistate da stranieri è di proprietà di individui provenienti dall’Est Europa, in particolare dalla Romania, un incremento significativo rispetto al 34% del 2006. La percentuale di cinesi e di stranieri originari dall’India, Sri Lanka, Bangladesh e Pakistan si attesta attorno al 10% del totale. La presenza dei migranti africani è marginale, con un’incidenza del 4,8%, principalmente da paesi del Nord Africa, in calo rispetto al 14% del 2006. Le comunità sudamericane e filippine rappresentano rispettivamente l’1,3% e lo 0,9%.
Ma quali sono le ragioni per cui questo milione di potenziali acquirenti stranieri non riesce a realizzare l’acquisto? La questione è di natura principalmente finanziaria. Sebbene molti di loro possano permettersi una rata mensile di mutuo compresa tra 500 e 700 euro, spesso non dispongono dei risparmi necessari per coprire le spese iniziali, come l’anticipo e le spese notarili. Inoltre, l’accesso a prestiti bancari è ostacolato dalle garanzie richieste dagli istituti di credito.
Esclusione e discriminazione nel mercato degli affitti
Questa situazione si traduce in un meccanismo di esclusione che si trasforma in vera e propria discriminazione. Quando non possono alloggiare presso il posto di lavoro o da parenti, gli stranieri si trovano costretti a ricorrere all’affitto. Qui, affrontano numerosi problemi, tra cui la difficoltà di trovare alloggi a causa dei pregiudizi razzisti dei locatori, che spesso esplicitano la loro preferenza per affittare solo a italiani. Inoltre, gli affitti per gli immigrati tendono a essere più elevati, e si trovano spesso a dover affrontare contratti irregolari, scarsa qualità degli immobili o difficoltà nel fornire garanzie per una fideiussione.
La situazione è ulteriormente aggravata dalla crescente speculazione immobiliare degli ultimi anni, in particolare per scopi turistici, che ha reso le abitazioni in affitto sempre più rare per molte categorie di persone. Tra queste ci sono i richiedenti asilo e i rifugiati, come evidenziato in un altro capitolo del Dossier 2025.
L’analisi sottolinea come l’adozione di requisiti discriminatori da parte di diverse Regioni per l’accesso alle case popolari e l’allungamento dei tempi burocratici per la registrazione della residenza contribuiscano in modo significativo all’esclusione degli immigrati dal mercato abitativo. Questo fenomeno colpisce in particolare i titolari di protezione accolti nel sistema di accoglienza istituzionale. La difficoltà di reperire alloggi al termine del periodo di accoglienza porta a una situazione in cui questi centri diventano “domicili permanenti” anziché luoghi di transito. La mancanza di alternative può spingere i migranti a cercare rifugio in baraccopoli o in immobili occupati, aggravando la loro condizione di emarginazione e povertà.